فصل في أحكام التسليم في الإجارة

مسألة 399: إذا وقع عقد الإجارة ملك المستأجر المنفعة في إجارة الأعيان والعمل في الإجارة على الأعمال بنفس العقد، وكذا المؤجر والأجير يملكان الأجرة بنفس العقد، لكن ليس للمستأجر المطالبة بالمنفعة والعمل مع تأجيل الأجرة وعدم تسليمها إلّا إذا كان قد شرط ذلك صريحاً أو كانت العادة جارية عليه، كما أنّه ليس للأجير والمؤجر المطالبة بالأجرة مع عدم تسليم العمل والمنفعة، إلّا إذا كانا قد اشترطا تقديم الأجرة وإن كان لأجل جريان العادة.

مسألة 400: يجب على كلٍّ منهما أن يُسلّم ما عليه تسليمه في الزمان الذي يقتضيه العقد، ولكن وجوب التسليم على كلٍّ منهما مشروط بعدم امتناع الآخر، ولو امتنع المؤجر من تسليم العين المستأجرة مع بذل المستأجر الأجرة جاز للمستأجر إجباره على تسليم العين، كما جاز له الفسخ وأخذ الأجرة إذا كان قد دفعها، وله إبقاء الإجارة والمطالبة بقيمة المنفعة الفائتة، وكذا إذا دفع المؤجر العين ثُمَّ أخذها من المستأجر بلا فصل أو في أثناء المدّة، ومع الفسخ في الأثناء يرجع بتمام الأجرة وعليه أجرة المثل لما مضى، وكذا الحكم فيما إذا امتنع المستأجر من تسليم الأجرة مع بذل المؤجر للعين المستأجرة.

مسألة 401: تسليم المنفعة يكون بتسليم العين، وتسليم العمل فيما لا يتعلّق بعين للمستأجر في يد الأجير يكون بإتمامه، وفيما يتعلّق بعين له في يد الأجير يكون بإتمام العمل فيها مع تسليمها - على تقدير عدم تلفها - إلى المستأجر .

مسألة 402: إذا كان العمل المستأجر عليه في العين التي هي بيد الأجير فتلفت العين بعد تمام العمل قبل دفعها إلى المستأجر من غير تفريط استحقّ الأجير المطالبة بالأجرة، فإذا كان أجيراً على خياطة ثوب فتلف بعد الخياطة وقبل دفعه إلى المستأجر استحقّ مطالبة الأجرة، فإذا كان الثوب مضموناً على الأجير استحقّ عليه المالك قيمة الثوب مخيطاً وإلّا لم يستحقّ عليه شيئاً.

مسألة 403: يجوز للأجير بعد إتمام العمل حبس العين إلى أن يستوفي الأجرة، وإذا حبسها لذلك فتلفت من غير تفريط لم يضمن.

مسألة 404: تبطل الإجارة بسقوط العين المستأجرة عن قابليّة الانتفاع منها بالمنفعة الخاصّة المملوكة، فإذا استأجر داراً سنة - مثلاً - فانهدمت قبل دخول السنة أو بعد دخولها بلا فصل بطلت الإجارة، وإذا انهدمت أثناء السنة تبطل الإجارة بالنسبة إلى المدّة الباقية وكان للمستأجر الخيار في فسخ الإيجار، فإن فسخ رجع على المؤجر بتمام الأجرة المسمّاة وعليه له أجرة المثل بالنسبة إلى المدّة الماضية، وإن لم يفسخ قسِّطت الأجرة بالنسبة وكان للمالك حصّة من الأجرة بنسبة المدّة الماضية.

مسألة 405: إذا استأجر داراً فانهدم قسم منها، فإن كانت بحيث لو أعيد بناءُ القسم المهدوم على الوجه المتعارف لعدّت بعد التعمير مغايرة لما قبله في النظر العرفيّ كان حكمه ما تقدّم في المسألة السابقة، وإن لم تعدّ كذلك فإن أقدم المؤجر على تعميرها فوراً على وجهٍ لا يتلف شـيء من منفعتها عرفاً لم تبطل الإجارة ولم يكن للمستأجر حقّ الفسخ، وإن لم يقدم على ذلك وكان قادراً عليه فللمستأجر الزامه به.

فإن لم يفعل كان له مطالبته بأجرة مثل المنفعة الفائتة كما أنّ له الخيار في فسخ الإجارة رأساً - ولو مع التمكّن من إلزامه - فإن فسخ كان عليه للمؤجر أجرة مثل ما استوفاه من المنافع ويرجع عليه بتمام الأجرة المسمّاة، وإن لم يقدم على تعميرها على الوجه المذكور لتعذّره ولو في حقّه فتلف مقدار من منفعة الدار بطلت الإجارة بالنسبة إلى المنافع الفائتة، وكان للمستأجر حقّ فسخ أصل الإجارة، فإن فسخ جرى عليه ما تقدّم في الصورة السابقة عند الفسخ.

مسألة 406: إذا قبض المستأجر العين المستأجرة ولم يستوف منفعتها اختياراً حتّى انقضت مدّة الإجارة - كما إذا استأجر سيّارة أو سفينة للركوب أو حمل المتاع فلم يركبها ولم يحمل متاعه عليها أو استأجر داراً وقبضها ولم يسكنها حتّى مضت المدّة - استقرّت عليه الأجرة، وكذا إذا بذل المؤجر العين المستأجرة فامتنع المستأجر من قبضها واستيفاء المنفعة منها حتّى انقضت مدّة الإجارة.

وكذا الحكم في الإجارة على الأعمال، فإنّه إذا بذل الأجير نفسه للعمل وامتنع المستأجر من استيفائه اختياراً - كما إذا استأجر شخصاً لخياطة ثوبه في وقت معيّن فهيّأ الأجير نفسه للعمل فلم يدفع المستأجر إليه الثوب حتّى مضى الوقت - فإنّه يستحقّ الأجرة سواء اشتغل الأجير في ذلك الوقت بشغل لنفسه أو غيره أم لم يشتغل، كما لا فرق في الإجارة الواقعة على العين بين أن تكون العين شخصيّة مثل أن يؤجره السيّارة فيبذلها المؤجر للمستأجر فلا يركبها حتّى يمضي الوقت.

وأن تكون كلّيّة كما إذا آجره سيّارة كلّيّة فسلّم فرداً منها إليه أو بذله له فلم يستوف منافعه حتّى انقضت المدّة، فإنّه يستحقّ تمام الأجرة على المستأجر، كما لا فرق فيما ذكرناه في جميع الأقسام بين تعيين الوقت وعدمه، فإنّه مع عدم تعيين الوقت أيضاً إذا مضى زمان يمكن فيه استيفاء المنفعة تستقرّ الأجرة على المستأجر وإن لم يستوفها، نعم إذا كانت الإجارة واقعة على العين ولم يكن التسليم بعنوان الوفاء، بل بعنوان الأمانة لكي يستوفي المنفعة حينما يشاء فحينئذٍ لا يحكم باستقرار الأجرة بذلك.

مسألة 407: إذا لم يكن عدم استيفاء المستأجر للمنفعة مستنداً إلى التفويت الاختياريّ، بل كان لمانع فإن كان عامّاً مثل سوء الأحوال الجوّيّة المانع من السفر على السيّارة أو الطائرة بطلت الإجارة وليس على المستأجر شـيء من الأجرة، هذا مع تعيين الوقت، وأمّا مع عدم تعيينه وعدم وجود مانع عن استيفاء المنفعة في غير هذا الوقت فلا تبطل الإجارة.

وإن لم يكن المانع عامّاً كما إذا مرض المستأجر فلم يتمكّن من السفر لم يضرّ ذلك بالصحّة فيما إذا لم تشترط فيه المباشرة بحيث أمكن استيفاء المنفعة ولو بالإجارة أو نحوها، بل وكذلك فيما إذا اشترطت مباشرته في الاستيفاء، فتستقرّ عليه الأجرة، نعم مقتضى الارتكاز العامّ في أمثال ذلك ثبوت حقّ الفسخ للمستأجر مع إعلام الطرف بالحال قبل موعد استيفاء المنفعة بفترة كافية أو مطلقاً حسب اختلاف الموارد.

مسألة 408: إذا لم يستوف المستأجر المنفعة في بعض المدّة جرت الأقسام المذكورة بعينها، وتعرف أحكامها ممّا تقدّم.

مسألة 409: إذا استأجر طبيباً لإجراء عمليّة جراحيّة فزال موجبها قبل إجرائها فإن كان على نحو يكون إجراؤها محرّماً عليه فالإجارة باطلة، وإلّا فللمستأجر حقّ الفسخ بمقتضى الشرط الارتكازيّ في أمثال هذه الموارد، ومن ذلك ما إذا استأجره لقلع ضرسه فعرض ما أوجب حرمته عليه لكونه موجباً للضرر البليغ به - كالنزيف المستمرّ - أو صار قابلاً للمعالجة بحيث لم يكن قلعه عقلائيّاً.

مسألة 410: إذا غصب العين المستأجرة غاصب فتعذّر استيفاء المنفعة، فإن كان الغصب قبل القبض تخيّر المستأجر بين الفسخ - فيرجع على المؤجر بالأجرة إن كان قد دفعها إليه - والرجوع على الغاصب بأجرة المثل، وإن كان الغصب بعد القبض تعيّن الثاني، وكذلك إذا منعه الظالم من الانتفاع بالعين المستأجرة من دون غصب العين أو منعه من قبضها، فيرجع عليه بالمقدار الذي فوّته عليه من المنفعة.

مسألة 411: إتلاف المستأجر للعين المستأجرة بمنزلة قبضها واستيفاء منفعتها فتلزمه الأجرة.

مسألة 412: إذا أتلفها المؤجر تخيّر المستأجر بين الفسخ والرجوع عليه بالأجرة وبين الرجوع عليه بقيمة المنفعة.

مسألة 413: إذا أتلفها الأجنبيّ فإن كان بعد القبض رجع المستأجر عليه بالقيمة، وإن كان قبل القبض تخيّر بين الفسخ والرجوع إلى المؤجر بالأجرة وبين الإمضاء والرجوع إلى المتلف بالقيمة.

مسألة 414: لو ظهر بطلان الإجارة بعد انقضاء مدّتها وجب على المستأجر أداء أجرة المثل، فلو استأجر داراً سنة بمائة دينار وظهر بطلانها بعد مضيّ المدّة، فإن كانت أجرته المتعارفة خمسين ديناراً لم يجب على المستأجر أزيد من خمسين ديناراً، نعم لو كانت الأجرة المتعارفة مائتي دينار مثلاً وكان المؤجر هو المالك أو وكيله المفوّض إليه أمر تحديد الأجرة - وكان عالماً بأجرة المثل - لم يكن له أخذ الزائد على الأجرة المسمّاة وهي المائة دينار، ولو ظهر بطلان الإجارة أثناء المدّة فحكمه بالنسبة إلى ما مضى حكم ظهور البطلان بعد تمام المدّة.

مسألة 415: المواضع التي تبطل فيها الإجارة وتثبت للمالك أجرة المثل لا فرق فيها بين أن يكون المالك عالماً بالبطلان وجاهلاً به.

مسألة 416: تجوز إجارة الحصّة المشاعة من العين - سواء أكان المؤجر مالكاً للكلّ أو للجزء المشاع خاصّة - لكن لا يجوز تسليمها إلى المستأجر إلّا بإذن الشريك إذا كانت العين مشتركة.

مسألة 417: يجوز أن يستأجر اثنان داراً أو دابّة فيكونان مشتركين في المنفعة فيقتسمانها بينهما كالشريكين في ملك العين.

مسألة 418: يجوز أن يستأجر شخصين لعمل شـيء معيّن كحمل متاع أو غيره أو بناء جدار أو هدمه أو غير ذلك فيشتركان في الأجرة، وعليهما معاً القيام بالعمل الذي استؤجرا عليه.

مسألة 419: لا يشترط اتّصال مدّة الإجارة بالعقد، فيجوز أن يؤجر داره سنة مثلاً متأخّرة عن العقد بسنة أو أقلّ أو أكثر، ولا بُدَّ من تعيين مبدأ المدّة، وإذا أطلقت الإجارة ولم يذكر المبدأ انصرف إلى الاتّصال.

مسألة 420: إذا آجره عيناً كلّيّة ودفع فرداً منها فتلف كان على المؤجر دفع فرد آخر .